新建住宅质量指数
新建住宅质量指数
新建住宅质量指数是对新建住宅（户内）质量水平的评价指标，评估对象可以是某套具体的住宅，由业主聘请第三方验房机构在收房当天对住宅（户内）进行现场查验，以现场查验数据为基础，按指数算法进行分值计算，得出住宅的新建住宅质量指数得分。
指数采用百分制，分值越高代表房屋的质量越好，反之分值越低，代表质量问题越多，房屋的质量越差。
新建住宅质量指数是对新建住宅（户内）质量水平的评价指标，评估对象可以是某套具体的住宅，由业主聘请第三方验房机构在收房当天对住宅（户内）进行现场查验，以现场查验数据为基础，按指数算法进行分值计算，得出住宅的新建住宅质量指数得分。
指数采用百分制，分值越高代表房屋的质量越好，反之分值越低，代表质量问题越多，房屋的质量越差。
智建云联合多家验房企业，通过对2021年度第三方工程咨询公司（主要来自中国住宅品质大数据联盟）的业主查验数据（精装房为主）进行收集、清洗和归纳等，按照较为科学的算法进行指数计算，得出2021年度中国新建住宅质量指数的分布图，具体如下图所示：
通过大数据聚类分析，我们把新建住宅质量分为以下五个等级，对五个等级住宅的质量特征分析如下：
指数解读
约30%的新建住宅（卓越+优秀），没有较为严重的质量问题，意味着这些住宅的门窗水电厨卫基本功能具备，但仍存在收边收口等观感类质量缺陷，影响住宅整体的美观度。
这类住宅的一次收楼率和客户满意度均较高。
新建住宅质量“良好”的比例为36%，超过1/3，这类住宅总体质量较好，但仍存在1-2处较为严重的质量问题。这些问题会严重影响到房屋某些方面的基本使用功能，例如部件未安装、部件损坏、排水不畅、卫生间排水坡面不足等，同时这类住宅也存在不少的一般与轻微问题。
这些问题都可以通过短期维修解决，维修后不影响后续的功能使用，因此业主的一次收楼率较高。
新建住宅质量“中等”的比例为23%，约1/4，这类住宅的总体质量差强人意，存在不超过5处的较为严重的质量问题。
这些问题是会严重影响房屋的基本使用功能，并且由于维修的复杂性，导致维修周期长，业主满意度较差，拒绝收楼的可能性较高。
新建住宅质量“较差”的比例为10.55%，约1/10，这类住宅的总体质量较差，存在超过5处的较为严重的质量问题，例如各类渗漏、墙地面贯穿性开裂等。
这些问题是会严重影响房屋的基本使用功能，并且由于维修的复杂性和问题成因的不确定性，导致维修周期长，维修后复发的可能性高，甚至影响到房屋后续的长期使用。因此这种情况下，业主拒绝收楼的比例也大幅提高。
依据以上的数据统计，约70%的新建住宅存在至少1处严重质量问题，约95%的新建住宅存在至少5处一般性质量问题，鉴于判断质量问题所需的专业经验以及问题发生的随机性，我们建议广大业主在收楼时委托专业的验房机构进行较为细致的房屋质量查验，这对业主全面掌握所购房屋的质量情况以及保障业主的消费者权益是非常有益的。
质量问题分析
约30%的新建住宅（卓越+优秀），没有较为严重的质量问题，意味着这些住宅的门窗水电厨卫基本功能具备，但仍存在收边收口等观感类质量缺陷，影响住宅整体的美观度。
这类住宅的一次收楼率和客户满意度均较高。
新建住宅质量“良好”的比例为36%，超过1/3，这类住宅总体质量较好，但仍存在1-2处较为严重的质量问题。这些问题会严重影响到房屋某些方面的基本使用功能，例如部件未安装、部件损坏、排水不畅、卫生间排水坡面不足等，同时这类住宅也存在不少的一般与轻微问题。
这些问题都可以通过短期维修解决，维修后不影响后续的功能使用，因此业主的一次收楼率较高。
新建住宅质量“中等”的比例为23%，约1/4，这类住宅的总体质量差强人意，存在不超过5处的较为严重的质量问题。
这些问题是会严重影响房屋的基本使用功能，并且由于维修的复杂性，导致维修周期长，业主满意度较差，拒绝收楼的可能性较高。
新建住宅质量“较差”的比例为10.55%，约1/10，这类住宅的总体质量较差，存在超过5处的较为严重的质量问题，例如各类渗漏、墙地面贯穿性开裂等。
这些问题是会严重影响房屋的基本使用功能，并且由于维修的复杂性和问题成因的不确定性，导致维修周期长，维修后复发的可能性高，甚至影响到房屋后续的长期使用。因此这种情况下，业主拒绝收楼的比例也大幅提高。
依据以上的数据统计，约70%的新建住宅存在至少1处严重质量问题，约95%的新建住宅存在至少5处一般性质量问题，鉴于判断质量问题所需的专业经验以及问题发生的随机性，我们建议广大业主在收楼时委托专业的验房机构进行较为细致的房屋质量查验，这对业主全面掌握所购房屋的质量情况以及保障业主的消费者权益是非常有益的。
质量问题分析
户均问题分布
户均问题数是反映新建住宅质量的关键指标，下图是业主验房的问题数分布情况。
中位数是87条，就是说超过50%的住宅，发现了87条以上的问题。
平均数是73条，较中位数低了14条，这反映了部分房屋质量较好，问题数量较少，把整体的平均值拉低了，这也说明房屋质量的两级分化情况较为严重。
高发问题分布
下图是前20项高发质量问题排序。
从下图我们可以看出，门、窗、天地墙、细部工程是质量问题频发的工程类别。
墙面工程高发问题专项分析
墙面常见问题中，占比最高的是空鼓问题，这类问题也是客户敏感点问题。其次是墙面抹灰平整度问题和墙面开裂问题。空鼓开裂一直是常见质量通病问题，根治的难度极高。
超过30%的住宅都会存在一定的墙面空鼓开裂情况。
门工程高发问题专项分析
门的常见问题中，门框破损脱漆比例最高，其次是划痕，说明成品保护不到位，或后续施工中存在磕碰，导致缺陷。门套与墙体缝隙和关闭后晃动，也是较为常见安装质量问题。
参考价值
参考价值
聘请第三方验房机构对住宅进行质量评估是很多业主的选择，但查验是否专业、细致，发现的问题又如何反映住宅质量，并没有一个量化的标准。
首先，新建住宅质量指数可以量化房屋质量，便于业主区分优良中差。根据国家标准，通过新建住宅质量指数，该户住宅质量评估分数是多少，在全国排名是什么位置，质量等级如何，以及在哪些部分是低于平均质量的······这些都能帮助业主更好地理解住宅质量。
其次，指数的计算对验房师的查验工作有较为“严苛”的要求，如果不按标准查验，或查验深度不足，就无法生成指数评分，这就避免了验房师查验深度不足的情况。